Kinh nghiệm hoạch định chính sách nhà ở của Hàn Quốc

Một khu dân cư của Hàn Quốc. (Ảnh minh họa)

Giai đoạn từ thập niên 60: Hàn Quốc ban hành kế hoạch đầu tiên về phát triển kinh tế – xã hội. Giai đoạn này vấn đề nhà ở chưa gây áp lực lớn đến các vấn đề xã hội và ngân sách Nhà nước. Đến nửa cuối của thập niên 60 có một số tổ chức liên quan đến nhà ở đã được thành lập.

Giai đoạn từ thập niên 70: là giai đoạn công nghiệp hóa và đô thị hóa mạnh mẽ tại Hàn Quốc nên nhu cầu nhà ở cũng biến động theo hướng tăng. Việc thiếu hụt nhà ở đã trở nên ngày càng trầm trọng, đặc biệt là khu vực vùng Thủ đô Seoul và Pusan, tỷ lệ đáp ứng nhà ở giảm từ 80% những năm 60 xuống còn 60%. Để xử lý tình trạng này, Chính phủ Hàn Quốc đã ban hành Luật khuyến khích xây dựng nhà ở (năm 1972) nhằm tăng nguồn cung nhà ở.

Giai đoạn từ thập niên 80: thực hiện chính sách tăng cung mạnh mẽ nên trong giai đoạn này nền công nghiệp nhà ở tại Hàn Quốc bị suy thoái. Trong một thời gian dài, tình trạng đầu cơ nhà ở phát triển nóng. Chính vì vậy, Chính phủ Hàn Quốc đã ban hành các chính sách kinh doanh nhà ở có sự quản lý, điều tiết của Chính phủ nhằm chống đầu cơ nhà ở.

Giai đoạn từ thập niên 90: khi nạn đầu cơ nhà ở đã được hạn chế và kiểm soát, cùng với sự phát triển kinh tế, Chính phủ Hàn Quốc lại tiếp tục khuyến khích và phát triển thị trường nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho thuê, tập trung vào các đối tượng xã hội, có khó khăn về nhà ở.

Giai đoạn từ cuối những năm 90 đến trước năm 2007: Hàn Quốc tập trung vào việc ổn định cư trú cho các hỗ gia đình có thu nhập trung bình thấp.

Giai đoạn từ năm 2008 đến nay: khuyến khích sở hữu nhà ở và ổn định chỗ ở cho đối tượng hộ gia đình thu nhập trung bình thấp, kết hợp với việc nâng cao chất lượng sống. Trong thời gian gần đây, Chính phủ Hàn Quốc áp dụng một số cơ chế như: cung cấp hỗ trợ tài chính cho người mua nhà lần đầu, giảm thuế chuyển nhượng nhà ở cho người độc thân; cung nguồn tài chính lãi suất thấp cho khu vực tư nhân xây dựng nhà với diện tích nhỏ.

Trong quá trình phát triển nhà ở, Hàn Quốc đã tiến hành nhiều biện pháp để từng bước kiểm soát thị trường nhà ở. Nhà ở xã hội là loại nhà ở được hỗ trợ đầu tư xây dựng từ nhiều nguồn tài chính và từ các Quỹ tài chính Chính phủ. Từ 1982 đến 1994, Hàn Quốc đã xây dựng được 634.559 căn hộ các loại bao gồm: Nhà thuê có thời hạn, nhà cho thuê lâu dài, nhà cho công nhân thuê. Việc xây dựng nhà ở xã hội chủ yếu được giao cho Tập đoàn nhà ở quốc gia Hàn Quốc xây dựng theo hình thức hoạt động, hạch toán độc lập, Nhà nước hỗ trợ về tài chính và vay ưu đãi tín dụng. Đến cuối những năm 70, khi khả năng kiểm soát thị trường Chính phủ đã tăng lên thì Chính phủ chuyển sang khuyến khích đầu tư tư nhân vào nhà ở xã hội.

Kiểm soát thị trường

Chính sách kiểm soát thị trường được xây dựng trên quan điểm khuyến khích cho người lao động thu nhập thấp có điều kiện mua, thuê nhà ở, bắt buộc có khuyến khích đầu tư tư nhân xây dựng nhà ở xã hội thông qua việc kiểm soát giá nhà ở.

Cuối những năm 70, giá nhà ở tại Hàn Quốc tăng nhanh đặc biệt tại khu vực đô thị vùng thủ đô Seoul, lúc này chính quyền Seoul đã ban hành giá trần nhà xây dựng để bán. Đến năm 1981, Chính phủ đã dùng các biện pháp kinh tế khác để khuyến khích xây dựng nhà ở và nghiên cứu triển khai kế hoạch xây dựng 5 triệu căn hộ ở, do vậy, giá nhà ở tại Seoul lại tăng lên nhanh chóng. Hệ thống giá trần này được duy trì đến năm 1989 thì được thay thế bởi hệ thống mới là hệ thống Liên kết chi phí, qua đó kiểm soát các yếu tố đầu vào như đất đai, các chi phí xây dựng và hỗ trợ tài chính từ các Quỹ của Nhà nước.

Khống chế kích thước căn hộ

Từ những năm 70, để góp phần giữ ổn định giá nhà ở gắn với nhu cầu sử dụng của người dân, Chính phủ Hàn Quốc đã ban hành quy định về kích thước căn hộ đầu tư xây dựng.

Song song với việc kiểm soát diện tích căn hộ, Chính phủ Hàn Quốc còn ban hành các quy định về đăng ký nhà ở, về kiểm soát khả năng đầu tư xây dựng, về mức độ tay nghề của nhân công xây dựng… Sau khủng hoảng tài chính tiền tệ thì các quy định này có phần nới lỏng hơn và Chính phủ đã chuyển sang việc hỗ trợ trực tiếp cho người mua, người thuê các căn hộ trên.

Hỗ trợ trực tiếp về tài chính

Sau năm 1997, các chính sách của Chính phủ Hàn Quốc tập trung vào hỗ trợ tài chính trực tiếp cho người thuê, người mua nhà, mục tiêu của chính sách là hỗ trợ người mua, người thuê nhà tạo lập được nhà ở và giúp duy trì mức cầu về nhà ở, thông qua đó kích thích đầu tư cung cấp nhà ở trong bối cảnh suy giảm kinh tế nặng nề.

Như vậy, có thể nói, quá trình phát triển và quản lý nhà ở Hàn Quốc được xem là ví dụ điển hình thành công trên thế giới mà nhiều quốc gia cần tham khảo. Hàn Quốc đã phải trải qua thời kỳ khó khăn, thiếu hụt trầm trọng về nhà ở mà hiện tại, họ đã vượt qua được khó khăn này, đạt nhiều thành tựu đáng để chúng ta học tập.

Nguồn: Khánh Phương (Theo Korean Housing)/Báo Xây dựng