[NƠXH] Hướng tới một thị trường Nhà ở xã hội bền vững

Mô hình khu nhà ở xã hội Đặng Xá - Gia Lâm, thiết kế của TS.KTS Ngô Trung Hải [Ảnh: TS.KTS Ngô Trung Hải cung cấp]

TS. Ngô Trung Hải khẳng định loại hình nhà ở xã hội không phải bây giờ mới có ở Việt Nam mà được hình thành ngay từ thời kỳ đầu xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc, những khu nhà ở xã hội như khu nhà gỗ Chương Dương,.. sau đến các khu tập thể như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, rồi đến Trung Tự, Văn Chương,... đã được xây dựng cho cán bộ, công chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân tùy thuộc vào cấp bậc, chức vụ và mức độ cống hiến cho Nhà Nước. Nếu ở giai đoạn đầu, khu tập thể Hàm Tử Quan có đặc điểm là làm bằng gỗ, thứ vật liệu dễ tìm thời đó, với khu phụ, nhà ăn chung, nhà trẻ trường học bên ngoài khu ở, thì đến khu tập thế Kim Liên được bố trí theo hình thức tiểu khu, có nhóm nhà, có hệ thống nhà trẻ, mẫu giáo, trường học, sân vận động, cửa hàng bách hóa, sau đó tập thể Nguyễn Công Trứ, Văn Chương cũng được xây dựng hoàn chỉnh theo hình mẫu này. Giai đoạn 1965-1986, hàng loạt các khu nhà ở xã hội được xây dựng như Trương Định, Yên Lãng, sau đó Trung Tự, Khương Thượng, Giảng Võ, Vĩnh Hồ... Những khu tập thể này, ban đầu từ mô hình 2 nhà chung một khu phụ, sau này, diện tích ở bình quân tăng 4-6m²/người, cùng với đó là tăng diện tích phụ, rồi chuyển đổi từ dùng chung sang ngăn chia, khép kín..

Sau năm 1986, đất nước chuyển sang cơ chế thị trường, nhà nước xóa bỏ bao cấp nhà ở, thay vào đó là các chính sách khuyến khích, tạo điều kiện để người dân tự cải thiện nhà ở. Từ đó, điều kiện nhà ở của tầng lớp thu nhập thấp, người già không nơi nương tựa,.. trở nên thấp kém, cấu trúc tưởng chừng như rất tốt của những khu nhà ở xã hội trước đây bắt đầu bị phá vỡ, nhiều loại nhà, nhiều căn hộ, nhiều không gian “vá víu” đáp ứng nhu cầu thực tế đòi hỏi cuộc sống riêng tư, mở rộng hộ gia đình đã xuất hiện. Vì thế, Đảng và Nhà nước đã yêu cầu phải phát triển mạnh loại hình nhà ở xã hội để từng bước cải thiện điều kiện ở cho người dân, đặc biệt là những người dân đô thị, vùng nông thôn có thu nhập thấp, theo đúng tám nhóm đối tượng đang cần được ưu tiên. Hưởng ứng chủ trương trên, phong trào xây dựng nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng khởi xướng và Chính phủ quyết liệt đã được triển khai trên địa bàn cả nước.

Tuy nhiên, khi mà các doanh nghiệp Việt Nam chuyển sang đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, thì lại có một thực tế đáng lo ngại xuất hiện. Đó là mảng thiết kế và quy hoạch các khu nhà ở xã hội dường như đang bị các chủ đầu tư xem nhẹ. Các nhà đầu tư hiện nay mới chỉ mới tập trung đến việc giảm diện tích và giá thành xây dựng để bán được nhà, mà chưa chú ý đến vấn đề bền vững. Nếu tiếp tục như vậy thì chương trình nhà ở xã hội chỉ đạt được về số lượng chứ không đảm bảo được chất lượng và rất nhiều khu nhà, mặc dù giá rẻ nhưng vẫn “ế”.

Từ thực tế, nhìn lại những khu nhà ở xã hội trước đây sau nửa thế kỷ đã lần lượt phải dỡ bỏ. Theo TS Ngô Trung Hải: “Nếu bây giờ không đặt ra vấn đề nhà ở xã hội bền vững, thì 50 năm nữa, những khu nhà ở xã hội hiện nay liệu nó có trở thành những khu “ổ chuột”, những điểm đen về kiến trúc trong tương lai hay không? Từ đó dẫn đến câu chuyện tại sao đặt ra vấn đề nhà ở xã hội bền vững vào thời điểm này. Đó là để các nhà đầu tư, các nhà hoạch định chính sách và các nhà quản lý nhìn lại vấn đề, có hướng dẫn và lựa chọn cách làm phù hợp với thực tế phát triển và theo kịp xu hướng thế giới.”

Một khu nhà ở xã hội tại Amsterdem, Hà Lan [Ảnh do TS. Ngô Trung Hải cung cấp]

Vậy nhà ở xã hội bền vững là gì?

Nhà ở xã hội bền vững có nghĩa là khu nhà ấy, ngôi nhà ấy không chỉ đáp ứng được nhu cầu hiện tại mà nó còn có khả năng tổn tại lâu với đời sống đô thị, không bị lạc hậu, không bị coi như đó là điểm đen về kiến trúc, về tệ nạn xã hội, về mặt môi trường sống... Nhà ở xã hội bền vững không chỉ giải quyết vấn đề nhỏ và rẻ, mà còn phải giải quyết các vấn đề liên quan đến cuộc sống của người sử dụng, đến nhà đầu tư, và đến cộng đồng.

Một số các giải pháp về nhà ở xã hội bền vững:

Thứ nhất, Cần phải hoạch định, đề xuất được vị trí, địa điểm phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội. Vị trí đó có thể là gần các trường đại học, các khu công nghiệp, khu đông dân cư... để đảm bảo đáp ứng được cự ly di chuyển của người ở đến nơi lao động, học tập. Đồng thời, vị trí ấy phải gần đầu mối giao thông vận tải, đầu mối xe khách.

Thứ hai, Phải xác định được đúng đối tượng và đúng nhu cầu. Muốn xác định đúng, cần có nghiên cứu tính toán rất kỹ, từ nhu cầu chung của đô thị, như tỷ lệ nhà ở xã hội là bao nhiêu, mô hình như thế nào, đến từng khu vực cụ thể, phải có điều tra xã hội học trước khi bắt tay làm nhà ở xã hội, tìm hiểu về nhu cầu, tâm lý, điều kiện, lối sống.. của các đối tượng khách hàng mà mình sẽ hướng tới.

Một khu nhà ở xã hội tại Amsterdem, Hà Lan [Ảnh do TS. Ngô Trung Hải cung cấp]

Thứ ba, Nhà ở xã hội phải gắn với việc làm. Nhu cầu hàng đầu của người thu nhập thấp là có việc làm để trang trải cuộc sống và hạn chế tối đa những khoản chỉ tiêu không cần thiết. Vì vậy, họ cần ở sát với nơi làm việc, nếu ở xa nơi làm việc có thể tốn chỉ phí đi lại và gây tắc đường. Ngay trong khu ở cũng cần tạo ra những không gian để người dân có thể làm thêm nghề phụ, tăng thêm thu nhập, có rất nhiều cách, chẳng hạn, dành diện tích các tầng dưới làm cửa hàng cho người dân thuê, hay thiết kế những không gian buôn bán như chợ trời, tuần 2-3 buổi,...

Thứ tư, Nhà ở xã hội phải gắn với các tiện ích và dịch vụ công cộng, như khu vui chơi giải trí, nhà trẻ, trường học, cơ sở y tế, cửa hàng cung ứng nhu cầu sinh hoạt,.. và đặc biệt là chợ dân sinh, để người dân không chỉ được ở trong căn hộ tiện nghi, mà còn mua được mớ rau, con cá rẻ và dễ dàng tiếp cận với các dịch vụ giáo dục, y tế...

TS.KTS Ngô Trung Hải và ông Laurent Perrin (Viện QHPT Vùng lle de France - CH Pháp) tham quan một Khu nhà ở xã hội mới theo mô hình thích ứng với biến đổi khí hậu và bền vững ven sông Seine [Ảnh do TS. Ngô Trung Hải cung cấp]

Thứ năm, Nên bố trí nhà ở xã hội trong những khu đô thị mà ở đó có sự đa dạng về mức thu nhập và văn hóa. Ở đó, không phân biệt người thu nhập thấp, hay thu nhập cao cùng nhau chia sẻ một không gian công cộng có công viên chung, của hàng chung... bố trí như vậy, ngoài việc tạo ra được sự sống động, hài hoà cho đô thị, nó còn tạo cơ hội cho người thu nhập thấp tăng thêm thu nhập thông qua các hoạt động dịch vụ, phục vụ..

Một tiêu chí nữa rất quan trọng khi thiết kế nhà ở xã hội, đó là tính linh hoạt phải được đặt lên hàng đầu. Mọi không gian đều có khả năng thay đổi được dễ dàng theo nhu cầu của người sử dụng, ở ngay trong bản thân từng căn hộ, một nhóm căn hộ, đến không gian công cộng. Ví dụ như khả năng mở rộng căn hộ bằng cách ghép 2-3 căn với nhau, hay như không gian tầng 1, bình thường có thể là những chợ nhỏ, quán cà phê, nhưng khi cần cũng có thể trở thành không gian rộng, dành cho sinh hoạt tập thể. Đồng thời, phải thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa xây dựng. Công nghiệp hóa xây dựng vừa tăng được tính linh hoạt vừa giảm được giá thành. Giá nhà rẻ hợp túi tiền (Affordable Housing) để người nghèo, thu nhập thấp có thể mua, thuê và thuê mua là xu hướng phù hợp hơn cả vì cần coi Nhà ở xã hội cũng là loại nhà nằm trong quy luật vận hành của thị trường bất động sản, tránh thêm một lần nữa quay lại chế độ bao cấp về nhà ở sẽ có hệ luỵ về nhiều mặt mà trước đây Việt Nam đã từng cố gắng xoá bỏ.

Cần nghiên cứu nhiều mô hình định chế tài chính phù hợp để hỗ trợ trực tiếp cho người nghèo, thu nhập thấp, các thành phần khác cần được hỗ trợ như công nhân, sinh viên, người lao động nông nghiệp ở nông thôn... Ví dụ như cần có Quỹ phát triển NOXH mà nguồn có thể lấy từ chính tiền sử dụng đất dành cho xây dựng phát triển NOXH để hỗ trợ cho vay với lãi suất thấp không chỉ cho người cần mua mà cho cả Nhà đầu tư hoặc chính quyền đứng ra làm hạ tầng hỗ trợ các khu NOXH này.

Cuối cùng là phải hướng đến mô hình quản lý nhà ở xã hội chuyên nghiệp. Kinh nghiệm của Hà Lan, việc quản lý, cho thuê, mua bán nhà ở xã hội đều do Hiệp hội nhà ở xã hội “Social Housing Association - SHA” điều hành. Hiệp hội này được thành phố bảo trợ về mặt pháp lý, các tổ chức, cá nhân có nhà đủ tiêu chuẩn để làm nhà ở xã hội có nhu cầu bán, hay cho thuê sẽ ký gửi nhà cho Hiệp hội này quản lý, kinh doanh. Các đối tượng đủ tiêu chuẩn thuê, mua nhà ở xã hội sẽ thông qua tổ chức này để tìm nhà cho phù hợp với nhu cầu của mình. Thủ tục khá đơn giản, gọn nhẹ, tất cả đều được thực hiện qua mạng. Chẳng hạn, nếu bạn có đủ tiêu chuẩn, muốn thuê nhà ở xã hội, bạn chỉ cần đề xuất mong muốn của mình lên Hiệp hội, như vị trí ở đâu, giá tiền như thế nào.. Từ đó, Hiệp hội này sẽ để xuất khoảng 10 vị trí để bạn lựa chọn. Bạn chuyển tiền thuê nhà và tiển đặt cọc là có thể đến ở. Tiền đặt cọc là để đảm bảo cho tài sản cho thuê. Hết hợp đồng, bạn có thể nhận lại số tiền này.

Mô hình nhà ở xã hội bền vững

Một kinh nghiệm có thể học hỏi đó là mô hình nhà ở xã hội tại Mỹ. Khu nhà ở này không chỉ đáp ứng được đủ những tiêu chí của một khu nhà ở xã hội bền vững mà còn là một công trình xanh. Khu nhà được xây bằng những loại vật liệu thân thiện với môi trường, có sử dụng tấm năng lượng mặt trời... và có trồng cây trên mái.

Nói là khu nhà ở xã hội nhưng thành phần dân cư ở đây khá đa dạng. Trong cùng một tòa nhà, đơn nguyên này là nhà ở xã hội, nhưng đơn nguyên khác là nhà ở thương mại với nguyên vật liệu, trang thiết bị khác hẳn và giá cũng khác hẳn, tất cả cùng được hưởng chung các dịch vụ tiện ích và không gian công cộng. Trong mỗi tòa nhà ấy, có hai ba tầng được gắn với phố, ở đó có cửa hàng cho thuê. Thiết kế tòa nhà khá ấn tượng, nhờ biết phối hợp màu sắc, chất liệu, tỷ lệ nhà, và biết cách tổ chức không gian, mặc dù tòa nhà được xây dựng từ vật liệu giá rẻ. Không gian trong tòa nhà được thiết kế rất linh hoạt, ngay từ những bậc thềm cũng có thể biến thành những nơi ngồi nghỉ ngơi rất thú vị.

Khu nhà ở xã hội ở New York, Mỹ [Ảnh do TS. Ngô Trung Hải cung cấp]

Qua đó có thể thấy, loại hình nhà ở này rất được người Mỹ coi trọng. Khi xây dựng nhà ở xã hội, họ rất coi trọng khâu thiết kế. Trước khi xây dựng khu nhà xã hội trên, Hội Kiến trúc sư New York đã đứng ra tổ chức cuộc thi thiết kế, nhằm chọn được phương án tốt nhất để thi công xây dựng. Họ không chỉ quan tâm đến vấn đề nhà ở nhỏ và rẻ mà còn nghĩ đến cuộc sống, nhà đầu tư và cộng đồng.

 Vì vậy, trước khi bắt tay vào làm nhà ở xã hội thì nên có điều tra xã hội học ở các khu vực xung quanh đấy về nhu cầu, đối tượng mình dự kiến bán hàng. Đồng thời, không nên xem nhẹ việc thiết kế và quy hoạch, bởi quy hoạch và thiết kế đóng vai trò quan trọng trong quá trình hình thành nhà ở xã hội bền vững.

[Văn phòng Hiệp hội biên tập từ bài phỏng vấn TS. KTS Ngô Trung Hải trên Tạp chí Quy hoạch xây dựng, Số 62 năm 2013 và bổ sung]